千亿级房企开打近身战 大鱼吃小鱼现象成新常态
当绿地以市值最大房企的身份正式登陆A股时,规模论再次成为了业内关注的焦点。
北京商报 · 赖大臣 2015-08-20 10:55

  昨日,绿地集团成功借壳金丰投资于上海证券交易所实现整体上市,更名后的上市公司绿地控股以超过3000亿元的市值,超越万科登顶中国房地产板块。业内认为,去年万科摒弃规模论而谈回款率时,虽然赢得了一些房企的附和,但当绿地以市值最大房企的身份正式登陆A股时,规模论再次成为了业内关注的焦点。

  绿地来了

  一直以来中国的房地产业老大均是一个很纠结的问题,尽管在明面上万科一直坐在这个位置上,但是万达和绿地却因为没有上市而对此一直“心怀不满”。

  昨日,更名后的绿地控股在上交所以25.1元/股的开盘价亮相,标志着国内房地产龙头绿地集团整体上市完成。以昨日开盘价25.1元/股计算,绿地控股最新动态市值达到3054亿元,位居A股两市市值第16位,属于房地产行业板块首位。

  不过北京商报记者从绿地发布的上市资料中注意到,绿地的业务涉及房地产、金融、基建、汽车、园林等多个重要行业。其中房地产业务是绿地的第一大业务板块,根据去年该公司未上市时公布的数据显示,2014年,绿地国内房地产销售面积达2115万平方米,销售金额为2255亿元,海外销售金额为153亿元,合共2408亿元。而去年万科的销售额为2151.3亿元。

  随着在A股整体上市,绿地完成了横跨A股及H股多家上市公司的资本平台布局,目前具有双平台运作模式的房企包括万科和金地,也是分别在A股和H股上市。

  新争霸战打响

  一场万科的半年业绩发布会,一场绿地的上市盛宴,虽然两者只隔一天,但对于未来的战略转型,两大巨头却选择了不同的方向。

  按照绿地上市时公布的战略,绿地将以公众化、资本化、国际化为导向,坚定不移地做强主业、着力推进“三大”战略。未来,绿地将致力于做强做优房地产主业,持续保持行业领先优势,加快商业模式创新转型,推动房地产主业实现从偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从偏重国内开发到全球同步开发三大转变。绿地未来的重点是商业地产。

  “绿地目前开发的住宅类项目较少,比如在北京20多个项目全是商办类产品。”一位接近绿地的业内人士向北京商报记者表示。

  相对于绿地,万科的战略还是以住宅为中心。万科董秘谭华杰介绍,万科正在实施的五大转型业务包括物业服务、物流地产、教育营地、租赁性公寓以及海外业务。在这五大业务中,物业服务、物流地产以及海外业务是行业此前就有所知晓的万科动作,而关于教育营地、租赁性公寓万科甚少提及。

  值得注意的是,绿地的未来发展方向主要是商业地产,而万科更侧重的是对原有物业价值的重新发掘。换句话说,绿地做的是运营商,万科做的是服务商。

  不过对于二者惟一重合的就是在海外市场较量。

  根据目前公开披露的消息,万科除了与美国铁狮门合作之外,曝光的项目并不多,不过按照王石的设想,未来海外业务将占到万科20%的销售额。与万科相比,绿地在海外就要高调很多,按照去年的业绩,绿地海外销售额已经达到了153亿元,足迹遍及美国、英国、西班牙、韩国等地。

  千亿的烦恼

  当然房地产业江湖里不只有绿地和万科,摩拳擦掌暗中较量的房企很多。

  从目前行业竞争格局来看,千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业老大的地位,竞争异常激烈。不久前招商系的重组让业内着实惊叹了一下。根据公告显示,如果重组成功,招商局地产将更名为“招商局蛇口”,获得招商局集团在蛇口前海的3.9平方公里的港口物流用地,同时还会获得更多的优质地块,重返第一梯队。

  房企为何对于规模如此热衷,业内认为,主要源于目前国内的各种榜单排名全以销售额为主要依据,就如同地方政府为GDP论一样。规模大排名靠前的房企,一方面在项目宣传时可以更好的获得市场认可,以万科为例,在同一区域同一类型的产品中,万科的房子价格会比其他房企的价格要高。另一方面也是最为关键的,中国排名靠前的房地产企业一般可以优先获得贷款,同时在海外融资时成本较低。一些银行和金融机构甚至直接规定,只给排名前50强的房企放款。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看,房地产行业增速下滑趋势势在必然,此时,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将成为新常态。

  不过惟规模论的发展模式也给房企带来了不小的弊端。以绿地为例,从2010年的676亿元到2014年的2408亿元,绿地迎来了高周转带来的“甜蜜第五年”。虽然张玉良曾这样解释高周转,“有人有1000亿元的现金流,两年转一次,一年是500亿元。我有500亿元的现金流,一年转四次,是2000亿元。你说哪个资金紧张?我是在流动性和运作效率上下功夫,解决人家看不懂的现金流问题”。但业内普遍担忧,国内房企规模迅速的壮大是建立在快周转的前提下,随之带来的是资金链处于高危险境地以及利润率不断下滑的尴尬。

  H股

  ■2012年10月

  业内人士爆绿地退出传闻 或拆分地产业谋求上市

  ■2013年1月

  张玉良称将通过借壳形式登陆港交所

  ■2013年3月

  绿地计划分拆部分海外资产香港上市

  ■2013年5月

  绿地集团耗资30亿元借壳盛高置地上市

  A股

  ■2013年6月

  传绿地借壳金丰投资登陆A股

  ■2015年6月

  金丰投资完成重组置入绿地100%股权过户手续

  ■2015年8月14日

  金丰投资证券8月18日起简称变更为“绿地控股”

  ■8月18日

  绿地集团正式登陆上交所

 关键词: 绿地集团 房地产 并购
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